¿Qué Gastos se Incluyen en los Cálculos de la Relación Deuda-Ingreso?
Summary
Los cálculos de la relación deuda-ingresos incluyen los pagos mensuales de deudas, las obligaciones fiscales, las primas de seguros y los gastos de propiedad, pero excluyen los servicios públicos y los gastos de manutención personal. El equipo de Brightbridge Realty Capital ayuda a los inversores a comprender estos cálculos para optimizar su posición de calificación crediticia.
Entender las relaciones deuda-ingresos parece sencillo hasta que te sientas frente a un prestamista e intentas explicar por qué tu suscripción mensual a Netflix no debería afectar tu capacidad para pagar un préstamo puente de 2 millones de dólares. La realidad es que los cálculos de DTI siguen reglas específicas, pero estas varían significativamente dependiendo de si se trata de préstamos residenciales tradicionales, financiación comercial o productos de inversión especializados como los préstamos DSCR. Equivocarse en esto puede arruinar operaciones que deberían haber sido un éxito garantizado.
La mayoría de los inversores inmobiliarios creen que entienden los cálculos de DTI hasta que se topan con su primer obstáculo de calificación. Es posible que asuma que solo importan los pagos de su hipoteca y los mínimos de sus tarjetas de crédito, pero los prestamistas profundizan mucho más en sus obligaciones financieras. El desafío se vuelve aún más complejo cuando está ampliando su cartera, porque cada propiedad añade tanto potencial de ingresos como obligaciones de gastos que influyen en su perfil de deuda general.
La confusión se multiplica cuando te das cuenta de que diferentes programas de préstamo tratan los mismos gastos de manera distinta. Un prestamista residencial convencional podría incluir los gastos de administración de tu propiedad en los cálculos de DTI, mientras que un prestamista DSCR se centra exclusivamente en el flujo de caja de la propiedad sin considerar tus gastos personales. Entender qué gastos cuentan para cada tipo de préstamo puede marcar la diferencia entre obtener la aprobación para tu próxima adquisición o ver cómo la oportunidad se escapa hacia un competidor mejor preparado.
Obligaciones de deuda mensual personal que siempre cuentan
Todo prestamista comienza con tus obligaciones de deuda mensual principales, y estas crean la base de tu cálculo de DTI. Los pagos de la hipoteca de tu residencia principal encabezan esta lista, incluyendo capital, intereses, impuestos y seguros (PITI). Los pagos mínimos de las tarjetas de crédito vienen después, y aquí es donde muchos inversores cometen su primer error al intentar reducir los saldos justo antes de solicitar el préstamo, en lugar de entender cómo calculan realmente estas cifras los prestamistas. Los pagos de préstamos estudiantiles también se tienen en cuenta, incluso si están actualmente en periodo de aplazamiento o carencia, porque los prestamistas saben que estas obligaciones eventualmente se reanudarán.
Los préstamos para automóviles, préstamos personales y otras deudas a plazos se incluyen por el importe total de su pago mensual. La clave aquí es que a los prestamistas no les importa tanto tu saldo restante como el impacto que tiene en tu flujo de caja mensual. Un préstamo de coche con 50.000 dólares pendientes pero solo 12 meses de pagos restantes afecta a tu DTI igual que un préstamo de coche nuevo con el mismo pago mensual pero 60 meses restantes. Esto es importante a la hora de programar tus solicitudes de préstamo en torno a compras importantes.
Las obligaciones de manutención infantil y pensión alimenticia reciben un trato especial porque son ordenadas por un tribunal y es prácticamente imposible cancelarlas. Los prestamistas las incluyen por su valor total y a menudo añaden un margen de seguridad porque saben que estos pagos tienen prioridad sobre casi todo lo demás en tu presupuesto. Los requisitos de documentación para estas obligaciones también pueden ralentizar el proceso de préstamo, por lo que reunir las órdenes judiciales y los historiales de pago al principio del proceso de solicitud evita retrasos cuando intentas cerrar rápidamente operaciones urgentes.
Los cálculos de pago mensual para el crédito revolvente merecen una atención especial, ya que es aquí donde los inversores suelen tropezar:
- Mínimos de tarjetas de crédito: Los prestamistas utilizan tu pago mínimo real o calculan entre el 3 y el 5 % de tu saldo pendiente, lo que sea mayor
- Líneas de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC): Por lo general, se calculan como pagos de solo intereses sobre la línea de crédito total disponible, no solo sobre lo que has utilizado
- Tarjetas de crédito comerciales: Las garantías personales significan que estas cuentan contra tu DTI personal, incluso si tu empresa realiza los pagos
- Cuentas de crédito y financiación en tiendas: Esa financiación de muebles al 0% sigue contando como una obligación mensual hasta que se pague por completo.
Los gastos de las propiedades de inversión crean otro nivel de complejidad que hace tropezar incluso a los inversores experimentados. Los impuestos sobre la propiedad, los seguros y las cuotas de la asociación de propietarios (HOA) de las propiedades en alquiler suelen incluirse en los cálculos de la relación deuda-ingresos (DTI) para los préstamos convencionales. Las tarifas de administración de la propiedad también cuentan, independientemente de si utiliza una empresa de gestión o no, ya que los prestamistas suelen asumir que necesitará una gestión profesional a medida que su cartera crezca. Esta suposición puede cuestionarse con experiencia y documentación, pero requiere una comunicación proactiva con su prestamista.
Las reservas para mantenimiento y reparaciones representan una zona gris donde los diferentes prestamistas aplican distintos estándares. Algunos incluyen los costos estimados de mantenimiento en sus cálculos de DTI, mientras que otros se basan en el análisis del flujo de caja de la propiedad para contabilizar estos gastos. Comprender el enfoque de su prestamista específico le ayuda a preparar proyecciones financieras precisas y a evitar sorpresas durante la suscripción. El equipo de Brightbridge Realty Capital trabaja con los inversores para aclarar estos requisitos desde el principio, evitando confusiones cuando las operaciones deben cerrarse rápidamente.
Gastos relacionados con negocios e inversiones
Los gastos comerciales generan la mayor confusión en los cálculos de DTI porque el tratamiento varía drásticamente según el tipo de préstamo y el prestamista. Las deudas comerciales garantizadas siempre cuentan en contra de su DTI personal, independientemente de si su negocio genera suficiente flujo de caja para cubrir estos pagos. La financiación de equipos, las líneas de crédito comerciales y los préstamos de la SBA con garantías personales se incluyen en los cálculos de su deuda personal. Lo frustrante es que es posible que los ingresos de su negocio no reciban el mismo peso que su deuda comercial, lo que crea una imagen desequilibrada de su capacidad financiera real.
El seguro de responsabilidad civil profesional, las primas de seguros comerciales y otros gastos comerciales recurrentes generalmente no cuentan en los cálculos de DTI a menos que estén financiados. Sin embargo, si financia estas primas mediante planes de pago mensuales en lugar de pagar anualmente, esos pagos mensuales sí cuentan como obligaciones de deuda. Esto crea un incentivo para pagar los gastos comerciales anualmente siempre que sea posible, especialmente en los meses previos a la solicitud de préstamos importantes.
Las obligaciones de asociación y las operaciones con garantía cruzada añaden otro nivel de complejidad que muchos inversores subestiman. Si usted ha garantizado personalmente una deuda de la asociación, esa obligación cuenta en su DTI incluso si la asociación genera ingresos para cubrir los pagos. Del mismo modo, si ha utilizado propiedades como garantía cruzada para obtener mejores condiciones en una operación, el servicio de la deuda combinada a menudo se calcula frente a sus ingresos personales en lugar de evaluarse propiedad por propiedad.
Los requisitos de documentación para los gastos relacionados con el negocio pueden determinar el éxito o el fracaso de los plazos de su préstamo. Los prestamistas quieren ver una separación clara entre los gastos comerciales y personales, lo que significa que su contabilidad debe estar impecable antes de solicitar financiación. Esto es lo que los prestamistas suelen exigir:
- Programas de deuda comercial: Lista completa de todas las obligaciones comerciales garantizadas con los importes de los pagos y los plazos.
- Acuerdos de asociación: Documentación que demuestre su responsabilidad por las deudas de la asociación y su parte de los ingresos de la misma.
- Garantías corporativas: Cualquier garantía personal que haya firmado para entidades comerciales, incluso si el negocio realiza los pagos.
- Arrendamientos de equipos: Las garantías personales sobre arrendamientos de equipos cuentan como obligaciones de deuda, incluso si los pagos del arrendamiento son gastos comerciales.
Las obligaciones fiscales merecen una atención especial porque a menudo se pasan por alto hasta que se convierten en problemas. Los pagos trimestrales de impuestos estimados no suelen contar en los cálculos de DTI, pero las obligaciones fiscales impagas sí. Los planes de pago con el IRS o las autoridades fiscales estatales se tratan como obligaciones de deuda, y estos pueden arruinar una operación porque la deuda fiscal tiene prioridad sobre casi todas las demás obligaciones. Ponerse al día con los impuestos antes de solicitar préstamos para propiedades de inversión evita estas complicaciones.
Las obligaciones de impuestos sobre la propiedad de las propiedades de inversión suelen incluirse en el análisis de gastos de la propiedad en lugar de contarse por separado en los cálculos de DTI. Sin embargo, si usted es personalmente responsable de impuestos sobre la propiedad morosos o de planes de pago, estas obligaciones cuentan en contra de su DTI personal. Esta distinción es importante para los inversores que compran propiedades en dificultades con gravámenes fiscales o que se retrasan en los impuestos sobre la propiedad durante los proyectos de renovación. Los expertos de Brightbridge Realty Capital a menudo ven a inversores sorprendidos por cómo los problemas fiscales pasados afectan a sus solicitudes de préstamo actuales.
Gastos que no cuentan (y conceptos erróneos comunes)
Entender qué no se incluye en los cálculos de la relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) puede ser tan valioso como saber qué sí se incluye. Los pagos de servicios públicos, las facturas de telefonía móvil, los comestibles y otros gastos de manutención mensuales no influyen en los cálculos del DTI, aunque obviamente afecten a su flujo de caja real. Esto crea una oportunidad para que los inversores con gastos de manutención elevados, pero con obligaciones de deuda manejables, califiquen para préstamos mayores de lo que su presupuesto real podría sugerir. Sin embargo, también conlleva la responsabilidad de evaluar honestamente su propia capacidad para atender la deuda más allá de lo que indiquen los cálculos del prestamista.
Las primas de seguros que no están financiadas normalmente no cuentan en los cálculos del DTI. Las primas de seguros de vida, de discapacidad y de salud quedan excluidas a menos que las pague mediante un acuerdo de financiación mensual. Esto crea otro incentivo para pagar las primas de seguros anualmente en lugar de mensualmente, especialmente en el caso de pólizas con primas significativas que podrían generar preocupaciones en el prestamista, incluso si técnicamente no cuentan en contra de su DTI.
Las contribuciones a inversiones y la financiación de planes de jubilación no cuentan como obligaciones de deuda, lo cual tiene sentido porque representan la creación de patrimonio y no el servicio de la deuda. Sin embargo, los pagos de préstamos contra su 401(k) u otras cuentas de jubilación sí cuentan como obligaciones de deuda. Esta distinción es importante para los inversores que podrían considerar pedir préstamos contra fondos de jubilación para financiar operaciones, ya que esa estrategia aumenta su DTI mientras reduce su base de activos.
Muchos inversores asumen que todos los gastos comerciales cuentan en contra de su DTI, pero esto no es exacto. Estos son los gastos comunes que normalmente no afectan su cálculo de DTI:
- Gastos operativos: Alquiler, servicios públicos y otros costos operativos del negocio que no sean obligaciones de deuda financiadas
- Honorarios profesionales: Honorarios legales, contables y de consultoría pagados directamente en lugar de financiados mediante planes de pago
- Marketing y publicidad: Gastos de desarrollo comercial que no representen obligaciones de deuda
- Gastos de oficina: Equipos, suministros y otras compras comerciales que no estén financiadas mediante acuerdos de deuda
El mayor concepto erróneo tiene que ver con los gastos voluntarios que podrían reducirse si fuera necesario. A los prestamistas no les importa que usted pueda cancelar su membresía al gimnasio o dejar de comer fuera para mejorar su flujo de caja. Se centran únicamente en las obligaciones legalmente vinculantes que no puede eliminar fácilmente. Esto significa que los pasatiempos costosos, las contribuciones caritativas y los gastos de estilo de vida no cuentan en contra de su DTI, pero tampoco cuentan como ingresos disponibles si necesita demostrar una capacidad de flujo de caja adicional.
Las obligaciones futuras que aún no han comenzado tampoco cuentan en los cálculos actuales del DTI, pero podrían afectar los términos de su préstamo o su aprobación si los prestamistas tienen conocimiento de ellas. Un contrato de arrendamiento firmado que no comienza hasta dentro de seis meses no contará en el cálculo del DTI de hoy, pero los suscriptores considerarán cómo esa obligación futura afecta su capacidad para atender la deuda que está solicitando. La misma lógica se aplica a las expansiones comerciales planificadas, los compromisos de asociación u otras obligaciones futuras que podrían afectar su flujo de caja. Los expertos en préstamos de Brightbridge Realty Capital recomiendan una comunicación transparente sobre las obligaciones futuras en lugar de intentar ocultarlas, porque las sorpresas durante la suscripción crean problemas mayores que una divulgación honesta durante la solicitud.
FAQs
¿Qué deudas mensuales se incluyen en los cálculos de la relación deuda-ingreso?
Las deudas mensuales que se incluyen en los cálculos del DTI abarcan todas las obligaciones financieras recurrentes que aparecen en su informe de crédito. Esto incluye pagos de hipotecas, préstamos automotrices, pagos mínimos de tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, préstamos personales y obligaciones de manutención infantil o pensión alimenticia. El equipo de Brightbridge Realty Capital enfatiza que los prestamistas se enfocan específicamente en los pagos mínimos requeridos en lugar de lo que usted paga realmente. En el caso de las tarjetas de crédito, incluso si paga el saldo total mensualmente, los prestamistas utilizan el monto del pago mínimo. Otras deudas a plazos, como préstamos para embarcaciones, financiamiento de vehículos recreativos o financiamiento de muebles con pagos mensuales regulares, también cuentan. Sin embargo, los servicios públicos, las primas de seguros, los gastos de alimentación y otros gastos de manutención generalmente no se tienen en cuenta en los cálculos del DTI, ya que no se reportan a las agencias de crédito.
¿Se incluyen los pagos de tarjetas de crédito en los cálculos de la relación deuda-ingreso?
Los pagos mínimos de las tarjetas de crédito siempre se incluyen en los cálculos de la relación deuda-ingreso (DTI), independientemente de si mantiene un saldo o paga el total cada mes. Los expertos de Brightbridge Realty Capital explican que los prestamistas utilizan el monto del pago mínimo que aparece en su informe de crédito, no sus hábitos de pago reales. Esto es fundamental, ya que incluso los usuarios de crédito responsables que liquidan sus saldos mensualmente verán cómo sus pagos mínimos afectan su índice DTI. Si tiene varias tarjetas de crédito, el pago mínimo de cada una se suma a sus obligaciones de deuda mensuales totales. Para mejorar su índice DTI, considere reducir los saldos de sus tarjetas de crédito para disminuir los requisitos de pago mínimo o consolidar deudas con intereses altos. Las tarjetas de crédito de tiendas, las tarjetas de crédito comerciales utilizadas para fines personales y las cuentas de financiamiento minorista también se incluyen en estos cálculos.
¿Cuentan los pagos de préstamos estudiantiles para las relaciones deuda-ingreso?
Los pagos de préstamos estudiantiles se incluyen definitivamente en los cálculos de la relación deuda-ingreso (DTI), pero el tratamiento puede variar según el estado y el tipo de préstamo. Los expertos en préstamos de Brightbridge Realty Capital señalan que, para los préstamos en fase de pago activo, los prestamistas utilizan el importe mensual real. En el caso de los préstamos aplazados, los prestamistas pueden utilizar el 1% del saldo pendiente o el importe del pago futuro una vez finalizado el aplazamiento. Los planes de pago basados en los ingresos que muestran pagos mensuales de $0 aún pueden requerir que los prestamistas calculen un pago basado en el saldo del préstamo. Los préstamos Parent PLUS, los préstamos para estudios de posgrado y los préstamos estudiantiles privados cuentan para los ratios DTI. Los prestatarios deben proporcionar documentación actualizada de los pagos y tener en cuenta que incluso los pagos reducidos temporalmente a través de programas de indulgencia pueden ser recalculados según los importes de pago estándar para fines crediticios.
¿Se incluyen los pagos de préstamos para automóviles en los cálculos de la relación deuda-ingreso?
Los pagos de préstamos automotrices se incluyen en los cálculos de la relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés), ya que representan obligaciones de deuda mensuales recurrentes que se reportan a las agencias de crédito. Los socios de préstamos inmobiliarios en Brightbridge Realty Capital observan con frecuencia que los prestatarios se sorprenden al ver cómo el financiamiento de vehículos afecta su calificación crediticia. Esto incluye préstamos automotrices tradicionales, pagos de arrendamiento (leasing), préstamos para motocicletas, préstamos para embarcaciones y financiamiento de vehículos recreativos (RV). Si usted firmó como aval para el vehículo de otra persona, esos pagos también cuentan para su índice DTI, incluso si usted no realiza los pagos directamente. Los prestamistas utilizan el monto del pago mensual que aparece en su informe de crédito. Para mejorar los índices DTI, algunos prestatarios consideran liquidar los préstamos de vehículos por adelantado o cambiar a vehículos menos costosos con pagos mensuales más bajos. Los préstamos para vehículos comerciales utilizados con fines empresariales pueden recibir un tratamiento diferente según el tipo de préstamo y la documentación proporcionada.
¿Cuenta la deuda hipotecaria en los cálculos de la relación deuda-ingreso?
Los pagos hipotecarios actuales se incluyen en los cálculos de la relación deuda-ingreso (DTI) al solicitar financiación adicional o refinanciación. El equipo de Brightbridge Realty Capital explica que el capital, los intereses, los impuestos y el seguro (PITI) de su hipoteca actual cuentan como obligaciones de deuda mensuales. En el caso de las refinanciaciones, los prestamistas pueden utilizar el nuevo pago propuesto en lugar del pago existente. Si posee propiedades de alquiler, los pagos de la hipoteca cuentan para su DTI, aunque los ingresos por alquiler pueden compensar parte de esta deuda según las directrices del prestamista. Los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito también influyen en los cálculos del DTI. Se incluyen las hipotecas de segundas residencias, los préstamos para propiedades de inversión y las hipotecas inversas (si está obligado a realizar pagos). Sin embargo, si vende su vivienda actual como parte de la transacción, esa deuda hipotecaria puede excluirse del cálculo del DTI.
¿Se incluyen las pensiones alimenticias y compensatorias en los índices DTI?
Las pensiones alimenticias y compensatorias se incluyen en los cálculos de la relación deuda-ingreso (DTI) como obligaciones financieras ordenadas por un tribunal. Fouladi y su equipo de expertos en préstamos destacan que estos pagos afectan significativamente la capacidad de endeudamiento, ya que son mandatos legales que tienen prioridad sobre otras deudas. Por lo general, los prestamistas exigen documentos judiciales o sentencias de divorcio que especifiquen los montos y la duración de los pagos. Los pagos de manutención voluntarios que excedan los requisitos judiciales también pueden contabilizarse si aparecen como obligaciones mensuales regulares. Por el contrario, los ingresos que usted recibe por pensión alimenticia o compensatoria pueden compensar parcialmente algunas obligaciones de deuda, aunque los prestamistas suelen computar solo un porcentaje de estos ingresos y requieren pruebas de su recepción constante. La clave es la documentación: los prestamistas necesitan evidencia clara de las obligaciones de pago y su duración prevista para calcular con precisión su índice DTI.
¿Afectan los pagos de deuda empresarial a los ratios de endeudamiento personales?
La deuda empresarial puede afectar a los ratios de endeudamiento (DTI) personales si usted ha garantizado personalmente los préstamos o si estos aparecen en su informe de crédito personal. El equipo de Brightbridge Realty Capital se encuentra a menudo con trabajadores autónomos cuyas finanzas personales y empresariales están entrelazadas. Las tarjetas de crédito comerciales, los préstamos para equipos, las líneas de crédito y los préstamos de la SBA con garantías personales suelen computar en su ratio DTI personal. Sin embargo, las deudas empresariales que están exclusivamente a nombre de la empresa sin responsabilidad personal generalmente no afectan a los cálculos del DTI personal. El desafío surge cuando los prestamistas revisan tanto los informes de crédito personales como los empresariales durante la suscripción. Algunas deudas empresariales pueden excluirse si usted puede documentar que la empresa genera ingresos suficientes para cubrir los pagos de forma independiente. Una estructura empresarial adecuada y una clara separación entre las finanzas personales y las de la empresa pueden ayudar a minimizar el impacto en los ratios DTI personales.
¿Se incluyen las facturas de servicios públicos y los gastos de manutención en los cálculos de la relación deuda-ingreso?
Las facturas de servicios públicos, los gastos de supermercado, las primas de seguros y los gastos de manutención generales no se incluyen en los cálculos estándar de la relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) porque no aparecen en los informes de crédito como obligaciones de deuda. Zak Fouladi, fundador de BBRC, señala que los ratios DTI se centran específicamente en las deudas reportadas en el historial crediticio que tienen requisitos de pago mensual fijo. Esto significa que la factura de la luz, el pago del teléfono móvil, las suscripciones a servicios de streaming y el presupuesto para la compra no afectan directamente a su ratio DTI. Sin embargo, los prestamistas sí consideran estos gastos al evaluar su capacidad financiera general mediante el análisis de ingresos residuales o evaluaciones de flujo de caja. Algunos programas de préstamo especializados pueden requerir documentación detallada de los gastos, incluidos los servicios públicos y los costes de vida. Aunque estos gastos no afectan directamente a los cálculos del DTI, influyen en su capacidad para gestionar cómodamente los pagos de una hipoteca, por lo que los prestamistas pueden tenerlos en cuenta durante el proceso general de suscripción.
