Por qué los inversores deberían evaluar las tendencias del vecindario antes de comprar
La mayoría de los inversores se entusiasman con la propiedad en sí: las fotos, el precio, el potencial de rehabilitación, las cifras del alquiler. Pero la propiedad es sólo la mitad de la historia. El barrio en el que se encuentra a menudo importa más que cualquier cosa dentro de las cuatro paredes. Una gran casa en el área equivocada puede agotar su flujo de caja, ahogar una inversión o atrapar su capital por más tiempo de lo esperado. Los inversores que crecen constantemente son los que prestan mucha atención a las tendencias del vecindario antes de hacer una oferta.
Los vecindarios se mueven según patrones. Algunos están mejorando, otros están disminuyendo, algunos son estables y otros son impredecibles. Cuando comprende la dirección del vecindario, comprende la dirección de su inversión. Ya no estás adivinando. Estás leyendo las señales que te indican si este es un lugar inteligente para invertir tu dinero.
Una de las cosas más importantes que miran los inversores experimentados es la demanda. ¿La gente entra o sale? ¿Hay nuevos empleadores cerca? ¿Se están construyendo nuevos desarrollos? ¿Están aumentando los alquileres o se mantienen estables? Un vecindario con una demanda creciente le brinda protección incorporada porque más personas quieren vivir allí. Incluso si la propiedad no es perfecta, la demanda crea estabilidad.
Los inversores también están atentos a las tendencias en el estado de las propiedades. Si un vecindario está lleno de renovaciones activas, suele ser una buena señal. Significa que los inversores ven potencial, los propietarios están mejorando las viviendas y es probable que los valores estén subiendo. Por otro lado, si la mayoría de las casas parecen abandonadas o deterioradas, su inversión puede tardar más en rendir como espera.
Las tendencias delictivas también importan. No necesita un área perfecta, pero quiere saber si la delincuencia tiene una tendencia hacia arriba, hacia abajo o se mantiene estable. A los inquilinos les importa esto. A los tasadores les importa esto. A los compradores les importa esto. Una ligera mejora en la seguridad del vecindario puede marcar una gran diferencia en el valor de la propiedad con el tiempo.
Otra cosa a la que prestan atención los inversores experimentados es el crecimiento del comercio minorista. Si se instalan nuevos restaurantes, tiendas de comestibles y marcas nacionales, el vecindario suele estar mejorando. Las empresas siguen la demanda. Invierten en áreas donde los consumidores gastan, y ese impulso casi siempre aumenta el valor de las propiedades.
Las zonas escolares también pueden aumentar o disminuir la demanda de alquiler. Incluso los inquilinos sin niños prestan atención porque las buenas zonas escolares tienden a ser más limpias, más tranquilas y más estables. Atraen inquilinos a largo plazo: el tipo de inquilinos que todo inversor desea.
BrightBridge Realty Capital a menudo ve que los inversores se meten en problemas no porque la propiedad fuera mala, sino porque no entendían completamente el vecindario. Compraron una casa fuerte en una calle débil. La rehabilitación fue excelente, pero la demanda de reventa no lo fue. El flujo de caja sobre el papel parecía bueno, pero la calidad real de los inquilinos fue inferior a la esperada. Estas situaciones se pueden evitar cuando se mira más allá de la propiedad y se examina el entorno que la rodea.
Las mejores ofertas no se tratan sólo de números, sino también de contexto. Un vecindario sólido hace que las propiedades promedio tengan un buen desempeño. Un vecindario en dificultades hace que las grandes propiedades tengan dificultades. Cuando evalúa las tendencias con anticipación, se protege a sí mismo, a su capital y a su plan a largo plazo.
