Por qué los bancos rechazan a los inversores inmobiliarios incluso cuando el acuerdo tiene sentido
Los bancos rechazan a la mayoría de los inversores inmobiliarios por motivos que no tienen nada que ver con la calidad del trato. Puede tener fuertes ingresos por alquiler, un plan sólido y una propiedad que es claramente ganadora, y el banco aún puede responder con un "no". Las primeras veces parece personal, pero no lo es. Los bancos simplemente no están diseñados para la forma en que operan los inversores reales.
Si trabaja por cuenta propia, administra varias LLC, recibe distribuciones en lugar de salario o cancela gastos para reducir los ingresos imponibles, ya sabe lo desordenado que se ve su panorama financiero en el papel. Para un banco, eso crea incertidumbre. Para usted, así es como funcionan los negocios. El banco no ve el alquiler cobrado, el capital que ha acumulado ni las ventajas del trato. Sólo ven documentos que no se ajustan a su molde.
Muchos inversores se quedan atrapados aquí. Asumen que una denegación bancaria significa que están haciendo algo mal. En realidad, el sistema bancario está diseñado en torno a empleados W-2 con cheques de pago predecibles y declaraciones de impuestos sencillas. Los inversores inmobiliarios rara vez encajan en esa descripción. Sus ingresos pueden ser estacionales. Es posible que muestre bajos ingresos imponibles porque legalmente maximiza las cancelaciones. Puede mover dinero entre varias propiedades o negocios. Todo eso tiene sentido en el mundo real, pero a los bancos les cuesta interpretarlo.
Esta desconexión conduce a algunas situaciones comunes. Quizás tuviste un buen año pero tus impuestos no lo reflejan. Tal vez acaba de empezar a generar un flujo de caja más sólido, pero los rendimientos del año pasado fueron escasos. Tal vez haya acumulado un capital sólido pero no tenga el tipo de rastro documental que los bancos desean. O tal vez simplemente encontró un acuerdo que requiere rapidez y el banco no puede actuar lo suficientemente rápido para mantenerlo competitivo.
Ahí es donde intervienen los prestamistas centrados en los inversores. En lugar de juzgarlo estrictamente por las declaraciones de impuestos, analizan la propiedad en sí, el flujo de caja, el valor y el plan. Quieren entender el acuerdo tal como lo ve un inversor. ¿El alquiler cubre la hipoteca? ¿Tiene sentido el valor después de la reparación? ¿Hay equidad? ¿Está clara tu salida? Esas preguntas importan mucho más que si sus ingresos se ven perfectos en una hoja de cálculo.
Los inversores con fuertes instintos son marginados por los bancos todo el tiempo, no porque el acuerdo sea malo, sino porque el sistema del banco no fue creado para este tipo de oportunidades. Los cierres rápidos, las propiedades en dificultades, las estructuras creativas, los proyectos de valor agregado o cualquier cosa fuera de lo común se convierte en un problema para ellos. Pero esos son exactamente los tipos de acuerdos en los que los inversores confían para crecer.
En BrightBridge Realty Capital, vemos la aprobación de manera diferente. Observamos hacia dónde se dirige, no solo lo que dice la declaración de impuestos del año pasado. Es posible que estés en medio de la ampliación. Es posible que estés pasando de giros a agarres. Es posible que esté acumulando alquileres y utilizando cada dólar de manera eficiente. Esas decisiones tienen sentido desde el punto de vista de la inversión, incluso si confunden a un prestamista tradicional.
Cuando un banco dice que no, no significa que el trato sea malo. Por lo general, significa que el prestamista no era el adecuado para su estrategia. Los inversores inmobiliarios no pierden por falta de oportunidades. Pierden porque el financiamiento no coincide con su forma de operar.
Si está cansado de escuchar el no de prestamistas que no entienden su negocio, esta es exactamente la razón por la que existen vías de aprobación alternativas. Y es por eso que tantos inversores recurren a prestamistas que realmente entienden la lógica de los inversores en lugar de la lógica bancaria.
